Steigender Finanzierungsdruck, veränderte Nutzungsanforderungen und unsichere Marktbedingungen erhöhen den Handlungsdruck bei notleidenden Immobilienprojekten. Gefragt sind integrierte Ansätze, die Finanzierung, Nutzungskonzept und Verwertungsstrategie miteinander verzahnen. Vor diesem Hintergrund diskutierte Wieselhuber & Partner (W&P) gemeinsam mit Simmons & Simmons sowie Drees & Sommer im Executive Dialog „Vom Problemfall zum Ertragsträger – Wertoptimierung bei notleidenden Immobilienprojekten“ konkrete Lösungsansätze entlang der gesamten Restrukturierungskette.
Am Beispiel einer gescheiterten Quartiersentwicklung zeigte Dr. Christopher Kranz, Partner und Rechtsanwalt bei Simmons & Simmons LLP, wie stark der Projekterfolg von der Struktur und Abstimmung der Finanzierer abhängt. Neben einer nicht mehr tragfähigen Planung und der Insolvenz des Sponsors führten vor allem divergierende Interessen sowie fehlende Koordinationsmechanismen innerhalb der Gläubigergruppen zu Blockaden. Sein Fazit: Erst gebündelte Gläubigerinteressen und klar definierte Entscheidungsprozesse schaffen die Grundlage für tragfähige Restrukturierungslösungen.
Christian Groschupp, Partner bei W&P, rückte die Perspektive der Stakeholder in den Mittelpunkt und verdeutlichte, dass häufig nicht das Asset selbst, sondern die Konstellation der Beteiligten über den Restrukturierungserfolg entscheidet: „Ein Recovery erfordert ein aktives Wertmanagement der Gläubiger – ein rein passives Abwarten zahlt sich nicht aus.“ Voraussetzung sei eine gemeinsame Roadmap, die von allen Beteiligten getragen werde und operative wie finanzielle Entscheidungen leite.
Adam Olek, Senior Manager Real Estate Finance bei W&P, erläuterte den strukturierten Option Review als Grundlage fundierter Entscheidungen. Eine ganzheitliche Analyse von Nutzung, baulichem Zustand, Wirtschaftlichkeit und Stakeholder-Interessen schafft Transparenz über unterschiedliche Szenarien – vom kurzfristigen Verkauf bis zur Repositionierung: „Entscheidend ist, aus vergleichbar durchgerechneten Szenarien eine klare Entscheidungsbasis zu schaffen, die von allen Stakeholdern getragen wird,“ so Olek.
Johannes Lichtenthaler, Head of (Service) Development & Investment bei Drees & Sommer SE, beschrieb die aktuelle Marktsituation als strukturellen Wandel, in dem steigende Kosten, regulatorische Anforderungen und veränderte Nachfrage zahlreiche Projekte unter Druck setzen. Neue Chancen ergeben sich durch angepasste Nutzungskonzepte sowie die Einbindung neuer Kapital- und Umsetzungspartner. Voraussetzung dafür ist eine integrierte Steuerung, die Asset, Kapitalstruktur und Umsetzung zusammenführt und damit wieder Handlungsfähigkeit schafft.
Mit der wertoptimierten Verwertung von Immobilienprojekten und typische Herausforderungen in Sondersituationen beschäftige sich Fabian Hammer, Mitglied der Geschäftsleitung bei W&P. Häufig werde zu lange an Refinanzierungslösungen festgehalten, während nicht marktgerechte Bewertungen, mangelnde Transparenz und ein zunehmendes Überangebot auf Investorenseite die Transaktionsfähigkeit zusätzlich erschweren: „Transparenz, konsequente Umsetzung und frühzeitige operative Maßnahmen sind die entscheidenden Hebel für eine erfolgreiche Verwertung.“ Erforderlich seien ein strukturiertes Vorgehen, eine belastbare Datenbasis und die aktive Steuerung aller wertrelevanten Faktoren, um Risiken zu reduzieren, Vertrauen auf Investorenseite zu schaffen und die Exit-Fähigkeit nachhaltig zu sichern.
In der Werkstattdiskussion wurde deutlich, dass notleidende Immobilienprojekte häufig weniger an fehlenden Marktchancen als an Defiziten in Steuerung, Transparenz und Entscheidungsfähigkeit scheitern. Liquidität und Timing bestimmen den Handlungsspielraum: Maßnahmen werden oft zu spät eingeleitet, verfügbare Mittel sind gebunden oder bereits aufgezehrt und komplexe Abstimmungsprozesse verzögern notwendige Entscheidungen. Als zusätzliches Hindernis erweist sich vielfach die Diskrepanz zwischen Gutachtenwerten und tatsächlich erzielbaren Marktpreisen, die unrealistische Erwartungen verfestigt und Restrukturierungsentscheidungen erschwert. Doch gleichzeitig bestehen auch in schwierigen Situationen Potenziale zur Wertsteigerung – vorausgesetzt, Projekte werden aktiv gesteuert und Entscheidungen auf belastbare Analysen gestützt. „Je früher man beginnt, konsequent zu handeln, desto größer sind die Gestaltungsspielräume“, fasste Volker Riedel, Managing Partner bei W&P, zusammen.
