Kommentar von Oliver Markschläger, Leiter Bau- & Bauzulieferindustrie, Dr. Dustin Bauer, Manager Real Estate Finance und Adam Olek, Senior Manager Real Estate Finance bei Dr. Wieselhuber & Partner

Fokus auf Investitionen
Der Investmentmarkt ist weiterhin geprägt von Vorsicht. Wohnen, Logistik und Hotel Investments nehmen gemächlich wieder Fahrt auf, die Assetklasse Büro darf trotz stabilisierender Mietmärkte vom Spielfeldrand zusehen.
Die Verlagerung der Anforderungen an value-add Objekte hat sich deutlich in Richtung core+ entwickelt. Vor allem wird dies im Rahmen von Finanzierungen deutlich. Dass die Party vorbei ist, ist mittlerweile jedem klar, jedoch wird die zögerliche Haltung zur Finanzierung bei guten Potenzialobjekten moniert und der Transaktionsmarkt weiterhin mit angezogener Handbremse gesehen.

Chancen im Projektentwicklungsmarkt bestehen derzeit vor allem bei Projekten in der Fertigstellung. Zwar ist die Zahl potenzieller Vorhaben mit und ohne Baurecht groß, diese befinden sich jedoch überwiegend noch in einem frühen Stadium – als Landbank oder nur teilweise entwickelte Projekte – und sind damit für die geplanten Exits bestehender Business Cases derzeit kaum relevant. Hier gilt es die Kostenstruktur so gering wie möglich zu halten, um Zeit für eine ersehnte Marktanpassung zu gewinnen.

Private Equity steht mit Ansätzen zur Rettung parat, jedoch divergieren hier die Erwartungen der in Schieflage geratenen Projekte mit den Rendite-Profilen der PE-Häuser. Kreative Lösungsstrukturen und bereitstehendes fresh money rücken immer mehr in den Fokus der schwächelnden Projektstrukturen.

Fokus auf Produzenten
Serielles und modulares Bauen bleiben große Zukunftsthemen der Branche. Der beschlossene „Bauturbo“ stößt grundsätzlich auf positive Resonanz – echte Wirkung wird allerdings frühestens Ende 2026 spürbar sein. Auch bei der Förderung tut sich etwas: Ein neues Neubauprogramm, beschleunigte Gesetzgebungsverfahren, Anschlussfinanzierungen und die geplante BauGB-Novelle mit Fokus auf Digitalisierung und Beschleunigung sind in Arbeit, der erste Entwurf soll zum Jahresbeginn vorliegen.

Trotz aller politischen Ankündigungen bleibt die Branche – die durch Bauinvestitionen immerhin für rund 11 % des deutschen BIP verantwortlich ist – in einer Stimmung zwischen vorsichtigem Optimismus und realistischer Ernüchterung. Im Fokus stehen Themen wie individualisierbare Standardisierung und die Einsicht, dass serielles Bauen und Architekturentwürfe keine Gegensätze sein müssen – beides kann sich sinnvoll ergänzen. Besonders positiv gestimmt sind Unternehmen aus dem mehrgeschossigen Wohnungsbau: Modulbauer, Generalunternehmer und Fertighaushersteller blicken mit neuem Selbstbewusstsein nach vorn – neben jenen, die auch Lösungen in den Bereichen Logistik, Infrastruktur und Verteidigung anbieten.

Die Industrie steht in den Startlöchern, die Stimmung hellt sich auf – doch eines bleibt klar: Der eigentliche Wandel muss weiter konsequent priorisiert werden. Neben notwendigen Regulierungsanpassungen braucht es vor allem eine grundlegende Veränderung in der Art des Bauens und der Projektabwicklung. Nur so kann das enorme Potenzial der Branche tatsächlich gehoben werden.

Fokus auf Restrukturierung
Die Finanzierungssituation im Immobilienmarkt bleibt herausfordernd. Banken agieren weiterhin konservativ, während alternative Finanzierungsquellen, wie Private Debt oder Mezzanine-Strukturen als Brückenbauer, an Bedeutung gewinnen. Die unisono geforderten Sicherheiten hinsichtlich Eigenkapitalquoten und Covenants demonstrieren jedoch, wie anspruchsvoll die gewerbliche Immobilienfinanzierung heute ist – viele Projekte scheitern bereits an dieser Hürde. Für zahlreiche gewerbliche Objekte insbesondere dürfte die erwartete Refinanzierungswelle 2026 zum Prüfstein werden.

Die Expo Real 2025 zeigte, dass Restrukturierung nicht mehr nur Randthema ist, sondern integraler Bestandteil vieler Projektdiskussionen. Projekte, die in einem früheren Umfeld kalkuliert wurden, müssen oft neu strukturiert oder angepasst werden (z. B. durch Umnutzung, Teilverkäufe oder Anpassung der Flächenkonzeption). Dabei kann inzwischen auch vernommen werden, dass sich die Krise zunehmend von Projektentwicklungen hin zu Bestandsobjekten verschiebt. Die Nachfrage nach Spezialvehikeln zur Abwicklung problembehafteter Portfolios wird ebenfalls spürbar größer, auch wenn das Wort „Bad Bank“ noch zurückhaltend verwendet wird.

Klar ist: Die Branche steht weiterhin vor einem strukturellen Anpassungsprozess. Die kommenden Jahre werden zeigen, wer in der Lage ist, durch flexible Kapitalstrukturen und aktive Portfoliosteuerung Stabilität in einem sich wandelnden Marktumfeld zu sichern.